Φορολογία ακίνητης περιουσίας 2022

Η αγορά ακινήτων αποτελεί μια ιδιαίτερη αγορά με σημαντική επίδραση στις μακροοικονομικές εξελίξεις και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Σε ό,τι αφορά την ιδιοκατοίκηση, η Ελλάδα βρίσκεται πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, με περισσότερα από επτά στα δέκα νοικοκυριά να στεγάζονται σε δικό τους σπίτι. Συγκεκριμένα, στη χώρα μας το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης το 2020 ανερχόταν στο 74,6%, ενώ το υπόλοιπο 25,4% νοίκιαζε σπίτι, ενώ βάσει των στοιχείων από την πλατφόρμα myPROPERTY της ΑΑΔΕ σχεδόν 600 ιδιοκτησίες μεταβιβάζονται καθημερινά. Πιο συγκεκριμένα, από την αρχή του έτους η πλατφόρμα έχει υποδεχθεί σχεδόν 140.000 δηλώσεις για μεταβιβάσεις ακινήτων, με τις περισσότερες να αφορούν αγοραπωλησίες και να ακολουθούν οι γονικές παροχές.
Βάσει των ανώτερο η επιστημονική μας ομάδα έκρινε σκόπιμη την παρούσα έκδοση με τίτλο «Φορολογία Ακίνητης Περιουσίας», προκειμένου να καλύψει όλη την φορολογική νομοθεσία που αφορά τα ακίνητα. Η παρούσα έκδοση χωρίζεται σε εννέα (9) κεφάλαια και συγκεκριμένα περιλαμβάνει:

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α’: Φορολογία εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν.4172/2013), κωδικοποιημένος μέχρι και τον ν.4972/2022 (ΦΕΚ Α' 181/23.9.2022). Ενδεικτικά, στο κεφάλαιο αυτό περιλαμβάνονται:

Έννοια εισοδήματος από ακίνητη περιουσία
Εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτούν φυσικά και νομικά πρόσωπα
Εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ακίνητης περιουσίας
Τεκμαρτό εισόδημα και τεκμαρτή δαπάνη από ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτου
Δωρεάν παραχώρηση
Εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτάται σε είδος
Ανέγερση κτίσματος ή βελτιώσεις και επεκτάσεις με δαπάνες του μισθωτή σε ακίνητο κυριότητας του εκμισθωτή
Έκπτωση δαπανών από το εισόδημα από ακίνητη περιουσία
Ανείσπρακτα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία
Εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτούν τα ΜΗ κερδοσκοπικού χαρακτήρα νομικά πρόσωπα
Φορολογική μεταχείριση εργασιών ανακαίνισης
Εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτούν Ο.Τ.Α.
Εισόδημα από ακίνητη περιουσία που αποκτούν σχολικές επιτροπές
Μισθώσεις
Ηλεκτρονικά μισθωτήρια - Οδηγίες χρήσης της εφαρμογής «Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων»
Υπεκμισθώσεις
Βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb)
Φορολογική αντιμετώπιση των ποσών (προμηθειών) που καταβάλλονται από τις πλατφόρμες
Εγχειρίδιο χρήσης για την εφαρμογή μητρώου ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής (Airbnb)
Μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας – υπεραξία
Αντικειμενικές δαπάνες ακινήτων
Δαπάνες απόκτησης περιουσιακών στοιχείων (τεκμήρια)
Αποτύπωση εισοδήματος από ακίνητη περιουσία και έκπτωσης δαπανών στο έντυπο Ε1
Αποτύπωση εισοδήματος από ακίνητη περιουσία και έκπτωσης δαπανών στο έντυπο Ν
Συμπλήρωση Ε2

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β’: Δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9), σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 23 και 23Α του ν.3427/2005, κωδικοποιημένος μέχρι και τον ν.4916/2022 (ΦΕΚ Α' 65/28.3.2022) καθώς και ΕΝ.Φ.Ι.Α. σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.4223/2013 (άρθρα 1-13), κωδικοποιημένος μέχρι και τον ν.4935/2022 (ΦΕΚ A' 103/26.5.2022). Ενδεικτικά, στο κεφάλαιο αυτό περιλαμβάνονται:

Υπόχρεοι υποβολής Ε9
Χρόνος υποβολής Ε9
Προθεσμίες υποβολής αρχικών και τροποποιητικών Ε9
Προθεσμία υποβολής Ε9 ύστερα από αποποίηση κληρονομιάς
Προθεσμίες υποβολής Ε9 για παλαιότερα έτη
Δεδομένα που αναγράφονται στο Ε9
Υποβολή Ε9 σε περίπτωση θανάτου
Υποβολή Ε9 σε περίπτωση κληρονομιάς
Δήλωση θανάτου στο μητρώο της Δ.Ο.Υ.
Υποβολή Ε9 από συζύγους και τέκνα
Σύνδεση Ε9 με ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τον υπολογισμό του φόρου
Υποκείμενοι στον ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Απαλλαγές – μειώσεις – εκπτώσεις από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Διαδικασία χορήγησης εκπτώσεων - μειώσεων
Μειώσεις ΕΝ.Φ.Ι.Α. ημιτελών και ειδικών κτιρίων
Υπολογισμός ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Διόρθωση φορολογητέας αξίας (διαδικασία)
Συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. νομικών προσώπων
Δήλωση ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Αναστολή ΕΝ.Φ.Ι.Α. και διαδικασία χορήγησής της
Υποχρεώσεις τρίτων σχετικές με τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. (δικαίωμα λήψης, πότε απαιτείται, χορήγηση)
Οδηγίες χρήσης της ηλεκτρονικής εφαρμογής συμπλήρωσης του Ε9
Οδηγίες συμπλήρωσης Ε9 ανά πίνακα του εντύπου
Παραδείγματα συμπλήρωσης του Ε9
Ειδικά ζητήματα συμπλήρωσης του Ε9 (ακίνητα Ο.Τ.Α., αντιπαροχή, αυθαίρετα, ημιυπαίθριοι, δάση)
Πρόστιμα σχετικά με το Ε9 και τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ’: Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.), σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Φ.Π.Α. (ν.2859/2000), κωδικοποιημένος μέχρι και τον ν.4965/2022 (ΦΕΚ Α' 162/2.9.2022). Ενδεικτικά, στο κεφάλαιο αυτό περιλαμβάνονται:

Φ.Π.Α. ακινήτων μετά την 1.1.2006
Υποχρεώσεις κατασκευαστών ακινήτων
Υποχρεώσεις ευκαιριακών κατασκευαστών ακινήτων
Πωλήσεις ακινήτων από ιδιώτες
Προϋποθέσεις επιβολής Φ.Π.Α.
Αναστολή Φ.Π.Α. στα αδιάθετα ακίνητα
Διαδικασία χορήγησης αναστολής Φ,Π.Α.
Αναστολή Φ.Π.Α. στην αντιπαροχή
Έκπτωση Φ.Π.Α. στην αναστολή
Διακανονισμός Φ.Π.Α. στην αναστολή
Δηλώσεις Φ.Π.Α. υποκείμενων που έχουν ενταχθεί στο καθεστώς αναστολής
Βιβλίο κοστολογίου
Στοιχείο «Παράδοση Κτισμάτων»
Μεταβίβαση ακινήτου – Ειδική δήλωση Φ.Π.Α.
Οδηγίες συμπλήρωσης και υποβολής της Ειδικής Δήλωσης Φ.Π.Α.
Ειδική δήλωση ως «Δήλωση Φ.Μ.Α.»
Απαλλαγή Φ.Π.Α. της παράδοσης «παλαιών» ακινήτων
Αυτοπαράδοση ακινήτου
Χρόνος γέννησης της φορολογικής υποχρέωσης
Φορολογητέα αξία
Αντιπαροχή
Πλειστηριασμός νεόδμητου ακινήτου οικοδομικής επιχείρησης
Μεταβίβαση ημιτελούς ακινήτου
Προϋπολογιστικό κόστος
Απολογιστικό κόστος
Ανέγερση οικοδομής από κοινωνία
Ανέγερση οικοδομής από κοινοπραξία
Μη επιβολή Φ.Π.Α. σε τεχνικά έργα του Δημοσίου
Εκμίσθωση επαγγελματικών χώρων (επιλογή φορολόγησης)
Υπηρεσίες μηχανικών – δικηγόρων
Παροχή υπηρεσιών σχετικών με ακίνητα (τόπος φορολόγησης)
Παραδείγματα απόδοσης Φ.Π.Α. από επιχείρηση ανέγερσης οικοδομών

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ’: Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.), σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.1521/1950, όπως κυρώθηκε, τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με τον ν.1587/1950, κωδικοποιημένος μέχρι και τον ν. 4941/2022 (ΦΕΚ Α' 113/16.6.2022). Ενδεικτικά, στο κεφάλαιο αυτό περιλαμβάνονται:

Αντικείμενο του Φ.Μ.Α.
Υποκείμενο του Φ.Μ.Α.
Ειδικές περιπτώσεις επιβολής του Φ.Μ.Α. (διπλή μεταβίβαση, μεταγραφή, πλειστηριασμός, μεταβίβαση σε εργολάβο από αντιπαροχή, χρησικτησία)
Μεταβίβαση νεόδμητου ακινήτου σε τράπεζα λόγω μεταβίβασης με δικαστική εκχώρηση
Φ.Μ.Α. κατά τη χρησικτησία
Επιστροφή φόρου χρησικτησίας
Φορολογητέα αξία ακινήτου
Υπολογισμός αξίας εμπραγμάτων δικαιωμάτων
Αξία μεταβιβαζόμενων ιδανικών μεριδίων
Φορολογητέα αξία ακινήτου σε περίπτωση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου ανταλλαγής
Φορολογικοί συντελεστές
Απαλλαγές από το Φ.Μ.Α.
Δήλωση Φ.Μ.Α.
Έλεγχος Δήλωσης Φ.Μ.Α.
Ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης Φ.Μ.Α.
Διαδικασία υποβολής δήλωσης Φ.Μ.Α.
Αποδεικτικό καταβολής Φ.Μ.Α.
Επιστροφή Φ.Μ.Α.
Πρόστιμα σχετικά με τον Φ.Μ.Α.
Τόκοι στις φορολογίες κεφαλαίου
Υποχρεώσεις Συμβολαιογράφων – Υποθηκοφυλάκων
Απαγορεύσεις σύνταξης συμβολαίων
Επιστροφή του Φ.Μ.Α.
Αντιμετώπιση των τακτοποιούμενων χώρων κατά την μεταβίβαση
Διανομή ακινήτων μεταξύ συγκύριων
Απαλλαγή από τον Φ.Μ.Α. της πρώτης κατοικίας (δικαιούχοι, όρια, επαναχορήγηση, δικαιολογητικά)
Οδηγίες χρήσης της εφαρμογής «Ηλεκτρονική υποβολή Αρχικών Δηλώσεων Φόρου Με-ταβίβασης Ακινήτων» (myPROPERTY)
Οδηγίες χρήσης της εφαρμογής «Αποδεικτικό Καταβολής»

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε’: Ειδικός Φόρος Ακινήτων (Ε.Φ.Α.), σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.3091/2002 (άρθρα 15-17), κωδικοποιημένος μέχρι και τον ν.4873/2021 (ΦΕΚ Α'248/16.12.2021). Ενδεικτικά, στο κεφάλαιο αυτό περιλαμβάνονται:

Αντικείμενο του Ε.Φ.Α.
Υποκείμενο του Ε.Φ.Α.
Συντελεστής του Ε.Φ.Α.
Εξαιρέσεις από τον Ε.Φ.Α.
Ευθύνη παρένθετων προσώπων
Διαδικασία επιβολής του Ε.Φ.Α.
Πρόστιμα σχετικά με τον Ε.Φ.Α.
Οδηγίες χρήσης της εφαρμογής Ε.Φ.Α.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΣΤ’: Φορολογία Κληρονομίων, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.2961/2001 (άρθρα 2-32, 61-84 και 99-116), κωδικοποιημένος μέχρι και τον ν.4949/2022 (ΦΕΚ Α' 126/30.6.2022). Ενδεικτικά, στο κεφάλαιο αυτό περιλαμβάνονται:

Περιουσία που υποβάλλεται σε φόρο
Συνυπολογισμός δωρεών, γονικών παροχών
Υποκείμενο φόρου
Υπόχρεοι σε δήλωση
Προθεσμίες υποβολής δηλώσεων
Τρόπος υποβολής δήλωσης
Συμπλήρωση ελλείψεων δήλωσης
Έγγραφα που πρέπει να επισυνάπτονται στη δήλωση
Διόρθωση λογιστικών λαθών στη δήλωση
Χρόνος γένεσης φορολογικής υποχρέωσης
Μετάθεση του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης
Χρόνος και τρόπος προσδιορισμού αξίας (επικαρπία, ψιλή κυριότητα)
Περιουσιακά στοιχεία που έχουν απαλλοτριωθεί ή έχουν υποστεί ζημιές μετά την κτήση
Παραχώρηση περιουσιακών στοιχείων στο Δημόσιο
Έκπτωση χρεών – βαρών – κληροδοτημάτων
Απαλλαγές από το φόρο
Απαλλαγή πρώτης κατοικίας (δικαιούχοι, όρια, δικαιολογητικά)
Ειδικές εκπτώσεις
Έκπτωση φόρου συνυπολογιζόμενων δωρεών, γονικών παροχών
Έκπτωση φόρου αλλοδαπής
Φορολογητέο ποσό
Κατάταξη φορολογουμένων - Φορολογικές κλίμακες
Φόρος σε περίπτωση αποποίησης κληρονομιάς
Πρόστιμα - Ποινικές κυρώσεις
Καταβολή φόρου κτήσεων αιτία θανάτου
Πράξεις καταλογισμού του φόρου (αρχικές, μερικές, συμπληρωματικές)
Διόρθωση λογιστικών λαθών μη οριστικών πράξεων
Νέα εκκαθάριση του φόρου (και σε σχολάζουσα κληρονομιά)
Παραγραφή δικαιώματος επιβολής φόρου και προστίμου
Υποχρεώσεις (αρχών, προσώπων, συμβολαιογράφων, γραμματέων δικαστηρίων, δανειστών κληρονομιάς)

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ζ’: Φόρος Δωρεάς και Γονικής Παροχής, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.2961/2001 (άρθρα 34-45 και 85-90), κωδικοποιημένος μέχρι και τον ν.4949/2022 (ΦΕΚ Α' 126/30.6.2022). Ενδεικτικά, στο κεφάλαιο αυτό περιλαμβάνονται:

Κτήση αιτία δωρεάς και γονικής παροχής – γενικά
Περιουσία που υποβάλλεται σε φόρο
Συνυπολογισμός προγενέστερων δωρεών, γονικών παροχών
Υποκείμενο φόρου
Χρόνος γένεσης φορολογικής υποχρέωσης
Μετάθεση χρόνου γένεσης φορολογικής υποχρέωσης
Αξία αντικειμένων φορολογίας
Ψιλή κυριότητα
Ακύρωση και ανάκληση δωρεών και γονικών παροχών
Απαλλαγές από το φόρο
Ειδικές περιπτώσεις δωρεών
Υπολογισμός του φόρου
Υπόχρεοι σε δήλωση
Προθεσμίες υποβολής δηλώσεων
Περιεχόμενο δηλώσεων
Καταβολή φόρου
Τρόπος υποβολής δηλώσεων
Ηλεκτρονική υποβολή δήλωσης φόρου δωρεών, γονικών παροχών «Δήλωση Δωρεάς/Γονικής Παροχής»
Οδηγός χρήσης της εφαρμογής «Ηλεκτρονική υποβολή Αρχικών Δηλώσεων Φόρου Δωρεάς – Γονικής Παροχής» (myPROPERTY)

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Η’: Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.), σύμφωνα με τις διατάξεις του ν.2130/1993 (άρθρο 24), κωδικοποιημένος μέχρι και τον ν.4954/2022 (ΦΕΚ Α' 136/9.7.2022). Στο εν λόγω κεφάλαιο αναλύονται θέματα σχετικά με το Χαρτόσημο και λοιπά θέματα. Ενδεικτικά, στο κεφάλαιο αυτό περιλαμβάνονται:

Αντικείμενο του Τ.Α.Π.
Βεβαίωση περί μη οφειλής Τ.Α.Π. (έκδοση, ισχύς, χρηματική εγγύηση)
Αναστολή υποβολής της βεβαίωσης Τ.Α.Π. για μεταβίβαση ακινήτου
Υπόχρεος στο Τ.Α.Π.
Συντελεστής Τ.Α.Π.
Υπολογισμός του Τ.Α.Π.
Υπολογισμός αξίας των ακινήτων
Προσδιορισμός της αξίας με απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου
Απαλλαγές από το Τ.Α.Π.
Διαδικασία και δικαιολογητικά απαλλαγής από το Τ.Α.Π. για τα ΜΗ κερδοσκοπικού χαρακτήρα νομικά πρόσωπα
Τ.Α.Π. σε παραχωρημένο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ανοικτής θέσης στάθμευσης
Βεβαίωση και είσπραξη του Τ.Α.Π. για ακίνητα που έχουν μετρητή
Βεβαίωση και είσπραξη του Τ.Α.Π. για ακίνητα που δεν έχουν μετρητή
Πρόστιμο / Κυρώσεις (διακοπή ρεύματος)
Χαρτόσημο στα μισθώματα ακινήτων
Χαρτόσημο στη μίσθωση κατοικιών από Μ.Κ.Ο.
Χαρτόσημο στη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb)
Χαρτόσημο στις εργολαβικές συμβάσεις
Χαρτόσημο στις εργολαβικές συμβάσεις με αντιπαροχή
Παραγραφή για την επιβολή τελών χαρτοσήμου
Εμπορικές μισθώσεις ακινήτων με εκμισθωτή το Δημόσιο, Ν.Π.Δ.Δ., Ο.Τ.Α.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Θ’: Πρακτικά Θέματα. Το κεφάλαιο αυτό περιλαμβάνει πενήντα (50) πρακτικά ζητήματα υπό την μορφή ερωτοαπαντήσεων.

Τέλος, προς διευκόλυνση του αναγνώστη, η παρούσα έκδοση περιλαμβάνει περισσότερα από 200 παραδείγματα, συχνές ερωτήσεις απαντήσεις σχετικά με το Ε9, τον ΕΝ.Φ.Ι.Α., την Ηλεκτρονική δήλωση Φ.Μ.Α., για την Ηλεκτρονική Εφαρμογή «Αποδεικτικό Καταβολής», την «Ηλεκτρονική δήλωση φόρου Δωρεάς – Γονικής Παροχής» καθώς και παλαιότερες εγκύκλιοι σχετικά με τον υπολογισμό της αξίας ακινήτων κατά το σύστημα του Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων (Α.Π.Α.Α.).

Η επιστημονική ομάδα της Astbooks